Tout ce qu’il faut savoir avant de contracter un prêt pour l'achat d'une maison

La banque examine votre situation financière afin de déterminer si vous êtes en mesure de rembourser le crédit demandé. Elle analyse notamment vos revenus réguliers, vos charges, vos crédits en cours, votre apport et, plus largement, la stabilité de votre situation. Le taux d’effort, souvent appelé taux d’endettement, constitue l’un des principaux critères. Le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) prévoit en principe un taux d’effort maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise dans les charges prises en compte. La durée d’un crédit immobilier est également encadrée et ne doit généralement pas dépasser 25 ans, avec certaines possibilités de différé dans des situations spécifiques. Ce seuil de 35 % ne signifie toutefois pas qu’une banque doit automatiquement accorder un prêt à un emprunteur qui respecte cette limite. L’établissement étudie également la solvabilité globale du demandeur et reste libre de prendre sa décision.

L’apport personnel correspond à la somme que vous pouvez investir directement dans votre projet. Il peut provenir de votre épargne ou de certains placements disponibles. Disposer d’un apport permet notamment de réduire le montant à emprunter et de financer une partie des frais liés à l’acquisition. Même lorsqu’il n’existe pas de montant unique d’apport applicable à tous les projets, présenter une épargne disponible peut renforcer la solidité du plan de financement. La banque peut également prendre en compte votre capacité à conserver une épargne après l’achat, car devenir propriétaire implique de prévoir les dépenses courantes, les éventuels travaux et les imprévus.

Avant de commencer les visites, il est conseillé d’effectuer une simulation de prêt immobilier. Cette première estimation permet de déterminer le montant que vous pourriez potentiellement emprunter et d’évaluer une mensualité compatible avec votre situation. La simulation doit prendre en compte vos revenus, vos charges existantes, votre apport et la durée envisagée pour le crédit. Il faut également intégrer les frais liés à l’achat afin de disposer d’une vision réaliste du budget global. Cette étape vous permet ensuite de définir une enveloppe de recherche cohérente et d’éviter de sélectionner des maisons dont le prix dépasse vos possibilités de financement.

Une fois votre capacité financière mieux définie, vous pouvez commencer votre recherche de maison. Le prix d’achat ne constitue pas le seul élément à prendre en compte. Selon le bien, vous devrez également prévoir les frais d’acquisition, les éventuels travaux, les charges, l’assurance emprunteur et les coûts liés au financement. L’accompagnement d’une agence immobilière peut faciliter cette recherche en permettant de cibler des biens correspondant à vos critères et à votre budget. La localisation, la surface, le nombre de pièces, l’état général du logement et ses performances énergétiques peuvent notamment être intégrés à votre réflexion.

Lorsque vous avez identifié une maison, vous pouvez constituer votre dossier de prêt immobilier. La banque vous demandera généralement différents justificatifs permettant d’étudier votre situation : pièces d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition, relevés de comptes, justificatifs concernant vos crédits en cours et éléments relatifs à votre apport. Le dossier doit être complet et cohérent. Des documents manquants peuvent ralentir son étude. Une fois votre situation analysée, la banque peut vous transmettre une proposition de financement précisant notamment le montant emprunté, la durée, les mensualités et le coût global du crédit.

En complément du prêt immobilier classique, certains acquéreurs peuvent bénéficier de prêts aidés. Le dispositif le plus connu demeure le prêt à taux zéro (PTZ). Il permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale sans payer d’intérêts et doit être complété par un autre prêt immobilier. Son attribution dépend notamment des ressources du foyer, du nombre de personnes qui occuperont le logement et de la nature et de la localisation du bien.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ a notamment été élargi à l’ensemble des logements neufs, maisons individuelles et logements collectifs. Pour l’achat d’un logement ancien, le PTZ peut également être mobilisé sous certaines conditions. C'est le cas notamment lorsque le logement se situe en zone B2 ou C. D’autres dispositifs peuvent également compléter un financement, comme le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné ou certains prêts complémentaires. Finalement, il est possible de solliciter des aides locales attribuées par votre commune.